Preguntas Y Respuestas: "Mucho mas que un techo" -- Habitat for Humanity Int'l 1
Preguntas Y Respuestas: "Mucho mas que un techo"
Una conversación con el Dr. Eric Belsky, Director Ejecutivo, Centro Conjunto de Estudios para la Vivienda de la Universidad Harvard
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P: Hábitat para la Humanidad cree que una casa es mucho más que un techo sobre nuestras cabezas. En cambio, es una inversión en la seguridad económica, un lugar seguro donde criar a una familia, un vehículo para crear comunidades más seguras y más unidas y, a veces, un lugar donde operar un negocio familiar. ¿Cuál es su opinión sobre algunas de las funciones de una política habitacional que serviría como un estímulo microeconómico, que promovería el desarrollo de una comunidad y que respaldaría la autosuficiencia y el progreso de una familia?
R: Estoy completamente de acuerdo con la perspectiva de Hábitat para la Humanidad sobre la importancia de la vivienda. Creo que la naturaleza de las vidas humanas es que su vivienda es mucho más que un techo; en cambio, esta brinda un lugar desde donde pueden acceder a otras oportunidades. Proporciona un lugar para que ellos operen un negocio en el hogar y brinda acceso a recursos. Una casa cumple una función esencial en la clase de condiciones sanitarias en las cuales una persona vive.
Por supuesto, una vivienda se interpreta de diferentes maneras en distintos lugares del mundo. Cuando se consideran aquellos lugares donde la vivienda sólo ofrece un refugio básico (siendo su calidad muy mala y contando también con pocos servicios), resulta fundamental proporcionar sitios y servicios básicos para la población vulnerable y de bajos ingresos. En el nivel más fundamental, uno quiere asegurarse de que la gente tenga una casa de Buena calidad y adecuada que no los exponga a peligros para la salud y la seguridad, ya sea en el hogar o en la comunidad donde viven. Este es un desafío enorme que se expande rápidamente en todo el mundo.
Cuando se supera dicho nivel, y se supone que el problema está resuelto (es decir, que la gente vive en casas y comunidades adecuadas), entonces hay una gama entera de otras cosas que se podrían hacer desde una perspectiva de las políticas públicas para que las personas puedan utilizar su vivienda como una plataforma para otros logros. Por ejemplo, en un país desarrollado, esto podría ser una planificación urbanística que facilitara la operación de ciertos negocios desde el hogar y la incorporación de espacios habitacionales y comerciales a las políticas y programas de vivienda subsidiada.
Otro elemento muy importante, porque esto determina las consecuencias para las generaciones futuras, es ocuparse de las condiciones en las que los niños viven, especialmente en aquellos lugares donde el sector público o privado podría participar para ayudar a que la gente costee su propia vivienda. Una forma de hacerlo es suministrando proveedores de cuidados que permitan que los niños se desempeñen mejor en la escuela y servicios de guardería cuando los padres trabajan. Pero esto también puede incluir el respaldo de estrategias para la autosuficiencia económica, y se puede combinar cierto nivel de capacitación laboral y servicios o asistencia para empresarios y pequeños negocios si es lo que los miembros de una familia quieren y necesitan.
Por último, podría haber programas que permitan que la gente ahorre porque el ahorro es simplemente una necesidad fundamental si se planea invertir en uno mismo, en sus hijos y en su hogar, tanto conservando su casa como haciendo reparaciones si se es propietario. Si una política puede tartar de crear oportunidades que impulsen a la gente a ahorrar, esto es maravilloso. En los Estados Unidos, un ejemplo es el uso del programa de autosuficiencia familiar mediante Certificados de Alquiler, emitidos conforme al Artículo 8 de la Ley de Vivienda de 1937, para que la gente pueda ahorrar para una amplia gama de inversiones.
P: A medida que la población mundial sigue en aumento y se desplaza a las ciudades y la demanda de viviendas se expande y se modifica en consecuencia, ¿cuáles diría usted que son los tres factores clave para un enfoque habitacional sostenible económica, social y ecológicamente en los países en vías de desarrollo?
R: Una de las cosas que creo que representa un desafío increíblemente importante en todo el mundo es cómo manejar las rápidas tasas de urbanización. La ONUHÁBITAT ha calculado que la cantidad de habitantes de barriadas se incrementó de golpe de casi 55 millones a 828 millones, que es una cifra realmente pasmosa, en el siglo XXI. Por lo tanto, ocuparse de estos problemas es absolutamente fundamental, y la magnitud del problema supera con creces los recursos disponibles para resolverlo.
En términos de factores clave, creo que el primero son los recursos para hacerlo; el segundo, es crear asociaciones público-privadas eficaces.
En el contexto de Hábitat para la Humanidad, eso implicaría que el gobierno reconociera la importancia de crear entornos donde Hábitat pueda construir casas cuyos ocupantes posean un título de propiedad transparente y dispongan de las clases de servicios e infraestructura municipales que necesitan para crear una comunidad sostenible ecológicamente que funcione.
Por supuesto, también se presenta la cuestión de los asentamientos y las barriadas que se encuentran en muy mal estado. Estos no son lugares que se puedan disponer para una nueva construcción para sitios y servicios.
Ellos presentan desafíos sumamente importantes porque uno quiere tratar de ayudar a que la gente mejore estos lugares o se mude a otros que sean más seguros ecológicamente si se encuentran en zonas que los exponen a peligros naturales. Pero es desafiante hacer esto; y tan desafiantes como las condiciones puedan ser, los habitantes de las comunidades son comunidades y desean permanecer con sus comunidades. Por ello, otro factor clave es pensar y planificar cuidadosamente lo que se debe hacer con dichas comunidades de forma tal que todos sus ocupantes estén completamente comprometidos.
En tercer lugar, existe la necesidad de pensar más proactivamente sobre el flujo continuo de personas que viven en condiciones de pobreza y que necesitan viviendas en las ciudades. Debemos participar en un ejercicio de planificación mucho más sólido sobre las clases de presiones que el desarrollo puede ejercer sobre las barriadas existentes. Lo que es más importante, necesitamos políticas que permitan que la gente en esos lugares puedan generar ingresos y recursos. Al final, es conveniente que ellos tengan los ingresos y recursos para invertir en sus comunidades y posiblemente, para hacer demandas más exigentes, por ejemplo, obtener el título de sus tierras. Esto brinda a la gente una oportunidad de superarse y de partir de esas comunidades hacia viviendas hasta mejores quizás en otros lugares.
P: Una insuficiencia dominante de viviendas a larga escala representa costos inmensos para la sociedad en general. Por ejemplo, debido a las condiciones de las barriadas, es más difícil atraer inversiones a las ciudades en vías de desarrollo. Además, las barriadas generan costos más altos para el desarrollo de una infraestructura en el nivel de la ciudad. Ellas reducen los precios de las propiedades en los vecindarios de mejor posición económica. Sin embargo, los habitantes de las barriadas normalmente no pueden costear una mejora de sus hogares por cuenta propia. Considerando el fracaso del mercado, ¿cómo pueden las políticas habitacionales abordar mejorar las externalidades de la vivienda, en particular para las comunidades de bajos ingresos?
R: En realidad, es una tragedia humana. Muchas personas viven en condiciones deplorables sin contar con los recursos y la capacidad para mejorar sus casas, hasta un punto que tanto usted como yo consideraríamos adecuado y seguro y dentro de una comunidad que sea segura. Tal como usted lo mencionó, estas comunidades presentan externalidades sumamente negativas. Con frecuencia, esas comunidades viven en condiciones en las que los servicios sanitarios no son adecuados y en las que el agua no se distribuye de forma segura, simple y fácil. Por eso creo que las externalidades negativas a menudo son demasiado dificultosas para que ellos las superen.
Además de estos desafíos, con frecuencia el desarrollo ejerce una presión sobre las comunidades, y debido a esto se produce un desplazamiento potencial de la gente. ¿Qué puede hacer una política habitacional en estas situaciones? Hay varias cosas que la gente está tratando de hacer; algunas son exitosas, pero no se hacen a una escala que resuelva el problema. Una de ellas es facilitar que la gente mejore sus propias casas mediante el otorgamiento de micro-préstamos. Creo que esto es importante y que debe continuar. Otra es lograr que los gobiernos, normalmente el gobierno nacional y a veces, los municipales, reconozcan la importancia de hacer inversiones en dichas comunidades y de utilizarlas para mejorar las condiciones de vida. Sin duda alguna, las organizaciones no gubernamentales cumplen una función muy activa al respecto; a menudo ellas trabajan con apoyo del gobierno, a veces financiero. Se debe incrementar notablemente la escala si se espera resolver estos problemas de forma significativa.
Hay otros ejemplos creativos de iniciativas para ayudar a la gente en estas comunidades. Uno de ellos es un programa llamado “Patrimonio Hoy” en México. En este programa una compañía de cemento importante (CEMEX) quería encontrar una forma de asistir a un mercado de vivienda escasamente desarrollado y ayudar a edificar con cemento y hormigón de forma tal que las casas fueran más sólidas y más seguras. La compañía se dio cuenta de que las personas gastaban mucho dinero tan solo al conseguir los materiales de construcción para la obra.
Cuando obtenían los materiales, a menudo debían pagar a alguien para que los asesorara sobre cómo utilizarlos porque la gente desconocía las técnicas de construcción. Fue posible para esta compañía contribuir a facilitar el movimiento de dichos materiales hacia la comunidad a una escala más grande. Además ayudaron a organizar un plan de ahorro para que la gente ahorrara como grupo y construyera en secuencia cada una de las casas de las familias usando el cemento. Y les aportaron las tecnologías para hacerlo.
La compañía pudo hacer todo esto de una forma que fue al menos rentable para ella porque se gastaba demasiado dinero en servicios que se podían proporcionar en forma mucho más rentable mediante una iniciativa más organizada.
Por lo tanto, hay algunos programas promisorios, y debemos tratar de reproducirlos de alguna forma, al adaptarse para los materiales de construcción locales y otras cuestiones en otros lugares.
P: Hemos visto que un régimen de propiedad inseguro y la falta de derechos a la propiedad privan a la población vulnerable de su seguridad económica básica en muchos países del mundo. Este ha sido uno de los desafíos más abrumadores al construir casas para la gente que viven en condiciones de pobreza, en particular al reconstruir viviendas en Haití. ¿Qué tipo de soluciones viables recomienda para abordar y superar los problemas del régimen de propiedad de las tierras?
R: Esto es desafiante por muchas razones. En primer lugar, porque ya hay personas que viven en estas comunidades que a veces son desoladas por desastres naturales. Pero aun cuando no lo sean, el decidir quién “es el dueño” de la vivienda a menudo presenta desafíos porque habrá personas que paguen un alquiler a alguien que se considera a sí mismo como propietario de esa propiedad. Pero es posible que no se reconozca a los inquilinos en ese caso, lo que sugiere que hay un dueño ausente. Otras personas dirían, en esa situación, que los inquilinos han vivido allí desde hace mucho tiempo y que poseen derechos a la tierra.
Es importante comenzar a documentar los derechos a las tierras para que si el gobierno tomara una decisión de otorgarle el título de propiedad a alguien por este espacio, se sabría a quién se debe otorgar dicho título. Esto se comentó ampliamente en el libro “The Mystery of Capital: Why Capitalism Triumphs in the West and Fails Everywhere Else” de Hernando de Soto cuando él se refirió a una variedad de maneras formales razonablemente o informales en que estos derechos están establecidos y son reconocidos internamente pero que no son reconocidos jurídicamente. Entonces la primera pregunta es, ¿puede resolver todo esto?
Entonces el segundo factor absolutamente fundamental es que el gobierno respalde el otorgamiento de títulos de propiedad legales a las personas que ocupan o alquilan los lugares desde hace algún tiempo. Aunque algunos gobiernos están dispuestos a hacerlo, otros son reticentes. En algunos casos, las mismas zonas que estamos comentando son presionadas por el desarrollo formal.
Por lo tanto, la gente que está interesada en desarrollar formalmente [las tierras] está dispuesta a tratar de pagar con el fin de establecer derechos legales sobre ellas. Entonces, debemos preguntar lo que ocurriría a la gente que vive allí, tal como lo harían en un país desarrollado. ¿Qué derechos tienen de quedarse o no si se produce una reedificación de esa zona?
Como mencioné anteriormente, los distintos gobiernos adoptan enfoques diferentes sobre lo que hacen. Cuando se examina la mayoría de los países del mundo que consideramos desarrollados, la mayor parte de ellos tienen áreas importantes donde estas clases de métodos informales de otorgamiento de títulos son reconocidos finalmente por los gobiernos. Sin embargo, no todos los gobiernos desean o piensan que pueden, en algunos casos, conceder títulos de propiedad a la gente.
P: En muchos países en vías de desarrollo, la gente que viven en condiciones de pobreza construye sus casas ampliándola gradualmente y usando métodos de micro-financiamiento, en vez de préstamos hipotecarios convencionales. Esto se ha convertido en un problema significativo en la India, donde se ha asestado un golpe tremendo al micro-financiamiento debido a una mayor cantidad de ejecuciones hipotecarias. ¿Cuál es su opinión sobre el uso del microfinanciamiento para viviendas como un medio para formar capacidades y generar un crecimiento económico para la población vulnerable?
R: Este tipo de préstamo no es una panacea ni tampoco es fácil. Usarlo dentro del contexto de la vivienda es algo que es relativamente nuevo, y la gente está tratando de comprender la dinámica de hacerlo. Pero se ha demostrado en algunos lugares que la gente a quienes consideraríamos sumamente carenciada y que tiene ingresos irregulares a menudo puede cancelar préstamos muy pequeños. En realidad, ellos necesitan esos préstamos pequeños si intentan mejorar su situación habitacional o económica. Contratar dichos préstamos comporta muchos desafíos, y ciertamente los costos de las transacciones son altos debido a la cantidad pequeña de los préstamos. No obstante, creo que el trabajo en esta área va a continuar. De hecho, se ha comentado las lecciones que se podrían aprender con respecto al otorgamiento de préstamos a la población vulnerable de esta forma que se pueden transferir al mundo en vías de desarrollo.
Nada semejante carecerá de problemas; no se podrá recorrer una línea recta para que las cosas salgan bien. Al igual que cualquier otra forma de préstamo, estará muy influenciado por lo que ocurre en el entorno económico más amplio donde se encuentran las personas. Formará parte de la solución y de la mezcla. Lo que la gente quisiera ver, por supuesto, es una forma de derribar las barreras formales de las formas de pago aceptables para los bancos a estos mercados.
Un colega mío, David Smith, quien creo que es un gran pensador sobre estos temas, describió este fenómeno, así como David Porteous, quien llamó a su organización Bankable Frontier Associates. La meta es traspasar esta frontera formal de las formas de pago aceptables para los bancos a estos mercados, en vez de explotar préstamos a una escala muy pequeña de formas muy específicas. De esta manera, el sistema financiero más amplio comienza a resolver cómo puede llegar a estos mercados, y se pueden aprovechar grupos de capitales más intensos.
P: Un artículo publicado recientemente en Time Magazine expuso argumentos en contra de la propieda d al declarar que la gente gasta demasiado dinero en el pago de su casa, que dicha propiedad contribuía a la santificación de las ciudades, que conducía al país al consumo excesivo de energía y petróleo y que dificultaba más la posibilidad de que una persona desempleada encontrara un nuevo trabajo. ¿Cuál es su reacción ante este argumento? ¿La situación de la propiedad de vivienda es distinta en los Estados Unidos que en otros países del mundo?
R: Mucha gente adquiere la propiedad de una vivienda con la expectativa de que van a acumular una riqueza mediante la generación de un capital propio de su casa. Y luego se dan cuenta de que esto no siempre ocurre. En realidad, si echamos una mirada hacia el pasado, veremos que en ciudades y comunidades distintas en todo Estados Unidos en los últimos veinte o treinta años, hubo épocas cuando muchas personas experimentaron cierto nivel de devaluación de precios y, por lo tanto, corrieron el riesgo de no acumular riqueza, sino realmente de perder dinero con sus casas o de terminar con una ejecución hipotecaria.
Esto ha influenciado la perspectiva sobre la propiedad de una vivienda de la gente y ayuda para que reconozcan que cuando toman la decisión de poseer o alquilar una casa, terminan invirtiendo al poseerla, y dicha inversión conlleva riesgos y retornos potenciales.
P: ¿Qué impacto piensa que este cambio en la perspectiva sobre la propiedad como inversión ha tenido en todo el mundo?
R: No hay realmente un mercado de alquileres activo en muchos países en vías de desarrollo. Y en las barriadas, donde muchas personas aspiran a poseer sus propios hogares, estas no están preocupadas por la revaluación sino por estar simplemente en un lugar donde sientan que tienen algunos derechos a algo y que no pueden ser desalojadas, o que si son desalojadas, serán indemnizadas. Estas personas piensan en sus hogares como un lugar donde vivir, en vez de una inversión, aunque en el fondo quizás esperen que las cosas se revalúen.
P: The Centro Conjunto de Estudios para la Vivienda se ha concentrado mayormente en la vivienda y en Estados Unidos. Parece que ustedes están pasando a la esfera internacional. ¿Qué es lo que hace el Centro Conjunto ahora y cuáles son sus estrategias?
R: El Centro Conjunto de Estudios para la Vivienda es y sigue siendo en su mayor parte un centro de investigación orientado al país (Estados Unidos). Con los años, hemos hecho algún trabajo internacional. Consideramos evaluar las condiciones habitacionales en México y escrito un par de informes, para los cuales usamos como modelo un reporte redactado en los Estados Unidos que se llama “The State of the Nation’s Housing”. Fue un intento de recopilar información sobre lo que ocurría en función de la vivienda, los mercados de vivienda y las necesidades habitacionales en México, con la intención de que el gobierno y el sector privado juntos crearan una visión más cabal de lo que podría ser útil para promover políticas habitacionales en dicho país.
Además, organizamos una conferencia financiada por la Fundación Rockefeller con un número de países. La meta fue alentar a que los países debatieran y describieran las formas en que consideraban la vivienda como mucho más que un techo, es decir, como un impulso potencial para el desarrollo socioeconómico, y cuáles serían los principios que guiarían eso.
Lo que estamos analizando ahora, con la ayuda de la Fundación Ford, es cómo solucionar los problemas de una urbanización muy rápida. La pobreza urbana en los países en vías de desarrollo adopta una forma espacial muy específica en las barriadas no planificadas y sin régimen de propiedad, llamadas a veces asentamientos informales. Pensamos que era suficientemente importante para comenzar a examinar esto. Entonces estamos trabajando en un proyecto para comprender qué alcance podría tener para la planificación y el diseño urbanísticos y para que las autoridades municipals asuman un rol mucho más fuerte en el manejo de la pobreza urbana que pueda comprender su contexto espacial y que esté destinado a ayudar a que la gente genere ingresos y recursos y mejoren sus condiciones de vida.
Queremos ayudar a pensar en cuáles serían los pasos apropiados para dar en estas situaciones con el fin de mejorar la planificación, y cuáles son algunas de las políticas y programas que permitirían que los gobiernos municipales tuvieran más autoridad para pensar más profundamente y con una visión a más largo plazo sobre el manejo de la pobreza urbana y la vivienda para la población vulnerable.
Eric Belsky es Director Ejecutivo del Centro Conjunto de Estudios para la Vivienda de la Universidad Harvard y un conferencista sobre planificación y diseño urbanísticos en la Facultad de Diseño para Graduados de Harvard. El Centro es una actividad de cooperación de la Escuela de Diseño para Graduados y la Escuela de Gobierno John F. Kennedy.
Material bibliográfico adicional: